分时度假

     分时度假分时度假一些假日俱乐部、旅游公司宣称在全国各旅游景点发展了几百家度假加盟酒店和度假村，假借“国际分时度假组织”之名，精心设置骗局，以“度假权益”、“度假所有权”、“产权式酒店”、“共管公寓”等形式，诱骗受害者签订格式合同，购买其5年至30年不等的“分时度假”房屋居住权证及度假酒店权益和会员卡      他们故意先履行小额合同或者部分履行合同，造成有实力的假象，在骗取众多受害群众的信任和投资后携款逃之夭夭      分时度假分时度假顾客购买了一个时段（即一周）的使用权后，即可每年在此享受一个星期的度假      同时，顾客还享有时段权益的转让、馈赠、继承等系列权益，以及对公共配套设施的优惠使用权      顾客还可以用自己购买的时段，去“交换”同属于一个交换服务网络中的任何一家酒店或度假村的另一个时段，从而达到前往不同地方旅游住宿的目的      在一些发达国家，“分时度假”已成为普通人生活中旅游休闲的重要组成部分，但对于多数中国老百姓来说，这还是一个陌生的、甚至带有误解的概念股      世界上已有60多家“分时度假”集团，4500多个采用分时制度的度假村，分布在81个国家，来自124个国家的400多万户家庭购买了度假权，分时度假房产业已成为年营业额65亿美元的全球产业      随着越来越多的中国人旅游消费方式从“走马观花”步入“娱乐休闲”，中国巨大的“分时度假”消费市场潜力正日益突现      旅游方面的专家说，我国有7000多家星级酒店，12000多家度假村，适时引进“分时度假”方式，不仅可以解决客房闲置率居高不下的难题，还可盘活上亿元的资产      可见，分时度假概念具有两重含义：一个是分时使用权，一个是度假时段的交换      分时度假是一种将房地产业、酒店业、旅游业完美结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享      分时度假风景分时度假风景20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心      由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生      据此，聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果，分时度假市场由此形成      分时度假自20世纪60年代问世于法国以来，在世界范围内得到迅速发展，成为风靡世界的休闲旅游度假方式      70年代中期，美国经济衰退，泡沫经济造成了大量房地产积压      为处理积压与空置，充分盘活闲置房产，美国从欧洲引入分时度假概念，取得了巨大成功      1977年美国95%以上的度假物业是由其他房地产开发项目改造过来的，美国已成为世界上分时度假产业最发达的国家      分时度假架构图分时度假架构图分时度假架构图“分时度假”在中国才刚起步，因此许多外国公司认为中国是分时度假最大的潜在市场      在中国发展“分时度假”对买房人和开发商来说，将会是一个双赢的结局      直面“分时度假”利益点购买者不少这种房屋很有增值潜力，使得拥有者从增值中获益      第一、可以用低廉的价格购买到居住条件很好的房屋      如果没有这种销售方式，有的人买了别墅实际上一年也只能住几个星期，其它时间都是空置，还要雇人看房      更多的人则买不起第二套房屋；第二、可以享受到良好的酒店式服务和适宜的旅游服务，不用再付住店的费用，而且有住在自己家里的良好心理感觉；第三、这种“第二套住宅”是居民家庭财产的一部分，其使用权（有的是分割的产权）可以抵押或继承，也可以出售或转让      开发者对于房屋的分时销售者之好处第一，它可以使得这种房屋卖出更高的价格，在美国一般都相当于原来卖价的四倍，如一套原来只能卖25万美元的连体别墅，按时间分割以后的卖价一般要高达100万美元，购买者还不觉得贵      其中的原因很简单，平均一个星期时段的卖价才两万美元      按时间优劣区分，好的时段卖价3-4万美元，差的时段只卖1万美元，加上银行还可以对此实行抵押贷款，大部分居民都能承受得起；第二、它创造出了新的消费市场，使得这些企业所建的房子容易销售      特别是以跨城市、跨地区、跨国家交换为背景的住宅区，销售情况更加看好      在房地产低落期，它更成为企业抵御风险的重要措施；第三，大的分时度假集团公司发展到今，有不少已经不是自己建房，而转向销售型与管理型，其它企业只有加盟它们，才能有良好的信誉度和交换前景，而这些集团则靠管理和销售获取超额利润      如美国最大的分时度假（IResortCondominium International），2000年的销售额为4亿美金，而其利润额高达1      9亿美金，是业绩良好的上市公司      这种分时度假的房地产销售方式对于拉动其它产业，包括物业管理、旅游服务、交通电信，和安置人员就业，都起着良好的作用      20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的滑雪度假地首先开发了以分时销售的方式招揽客户，标志着分时度假产品的开始      20世纪70年代，美国本土引入分时度假概念      1974年，最早的交换系统出现      同年，RCI（Resort Condominiums International）公司成立，这是世界上第一个分时度假交换公司      1976年，II(Interval International)公司组建      RCI和II是世界上实力最雄厚的分时度假交换公司      80年代初期，分时交换的概念从美国佛罗里达传播到英国和西班牙，分时度假交换系统的概念又回传到欧洲，标志着这一产品进入到一个新的发展阶段      80年代中期，90%以上的分时度假地都是专门为适应分时度假需求而新开发的，其发展规模也迅速扩大      1984年之后，一批世界著名的饭店连锁集团和发展商进入这一领域，分时度假地房产的质量有了大幅度的提高      1990年，进入分时度假领域的迪斯尼公司率先推出了点数制（又称分数制）      1992年，世界开发分时度假产品的度假村有3000处以上，拥有分时度假房产的家庭也达到近240万个      1999年5月，RCI欧洲分公司完成了对点数制网络的检测，并于2001年前后将点数制网络推向全球      1999年，全球分时度假物业销售额达到67      2亿美元，540万个家庭参与了分时度假网络      酒店物业的购买今市场上的分时度假产品，有的是购买度假酒店的客房时段的使用权，有的是购买某单元物业（产权酒店）      不管那种方式，都是通过购买的形式取得酒店物业的所有权或者某客房特定时间的使用权      酒店使用权管理和交换购买酒店物业的所有权      可以通过登记取得酒店的房屋所有权证书，取得房屋的所有权      但是      使用权或者经营权作为经营的一部分应当另行制度安排，以保证酒店的经营者能够有效的对酒店进行经营管理      购买酒店某一时段使用权的，问题就更复杂      因为不能转移物业的所有权，消费者的权利没有保证      如果酒店破产或者出现其它权利变化，消费者的权利将无法获得保证      有的分时度假公司所销售的更是权益凭证，没有明确的酒店房屋所有权和使用权，拥有的只是预购的消费点数      尽管有些公司设定了担保，但是，如果销售公司破产，担保公司恐怕也无力赔偿消费者的损失      出入境以及移民法案对出入境的限制旅游在国内尚无限制      但是，一旦到国外旅游度假，则要受到国家出入境管理法律的各种限制      不仅有中国法的限制，而且更受到目的地所在国出入镜和移民法的限制      在理论上可以到一百多个国家和地区旅游，但是实际能够实现的可能是寥寥无几      客观评估自己的支付能力分时度假服务产品首先是消费产品，这一点首先应当清楚      不要被宣传品所宣传的投资功能所蒙蔽      真正去度假，除了产权酒店或者客房使用权外，还需要更多的旅行费用      一般的分时度假产品的合同书都约定，合同一旦签订，不能退约      即便有的分时度假产品约定了退约条款，但是也要以支付20%左右的违约金为代价      购买酒店物业应当关注物业的规划用途购买分时度假酒店，如果是以产权酒店方式销售的，应当查清建设用地的使用性质      有些以产权酒店的名义销售的物业，不一定符合规划用途      这一点一定要查清      其中颇有影响的秦皇岛的某个项目就因违法规划多次要求整改，而出现不能按时交付的现象      购买分时度假产品交换服务产品销售商的资质在中国，对分时度假这一产品，虽无明确的法律法规规定，但是，纳入了旅游管理中      中国对旅游管理特别是旅行社管理实行许可制度      所有，分时度假交换系统的服务销售应当从属于旅游管理范畴      购买分时度假产品时最好考察一下产品的最终销售者有无旅行社行业资质      如果没有旅行社行业管理资质的，要特别注意      分时度假体系涉及到诸多的法律关系，应当有不同法律文件约束      但是，今市场上发售的分时度假产品，多数文件不全，不能全面反映分时度假产品销售者和消费者之间的法律关系      这也是分时度假投诉多，但是消费者权益获得司法保护少的根本原因      面对市场上分时度假信任危机，建议有关部门尽快制定相关的管理规定      如果暂时条件不成熟，行业组织应当组织有关方面研究制定行业自律文件，规范行业行为，通过自律以及行业信息公开，打击非法经营者      分时度假供应者，加强自身的信用建设，树立良好的社会形象      如引进国际通用的“犹豫期“制度，减少消费者的投诉，树立企业的诚信形象      认真研究和设计信托制度在分时度假体系里的运用      中国已经制定信托法      按照信托法规定，信托财产独立是信托制度的基本原则      通过信托制度可以很好的解决酒店物业的经营权以及分时客房的使用权保障问题      “分时度假”按字面翻译是“时间分割”，它的基本内涵是将房屋按时间而不是按面积切割，成为可以供多户人家拥有的使用权，一般是按星期为单位分割，并将其出售给不同的购买者      而“产权酒店”虽然销售给购买者的是饭店房间的产权，但是购买者通常只拥有部分时段的使用权，购买者将个人使用时段以外的时间委托酒店管理公司经营管理，酒店管理公司向产权人提供不同形式的回报      “产权酒店”过去在专业领域被看作是“分时度假”的一种，当然两者之间有很大的不同      “分时度假”是一套全新的销售理念与服务体系      分割销售：把一个住宅区或若干幢物业按一年52个星期切分，向购买者出售最多51个星期的使用权而不是产权      购买者购买房屋使用权的年限可以是5年、10年，也可以更长      购买后有权利每年来居住使用，行使其使用权      它类似高尔夫会员，来住宿时不用再交房租费用      交换使用：由于居住者的需要，他的房屋使用权可以通过交换服务机构，交换到连网的其他度假村居住；这种灵活居住的交换功能很受欢迎，所以交换范围不断被扩大，形成了跨住宅区、跨城市甚至跨国家的使用交换      这驱使大批房地产开发企业纷纷加入分时度假交换网络公司，使他们的房子拥有更好的卖点，也推动分时度假交换服务机构的发展      在世界上有60多家分时度假交换机构，形成了巨大的交换网络      5400个采用分时制度的度假村分布在81个国家，来自124个国家的1000多万个家庭购买了度假权      分时度假已发展为年营业额150亿美元的全球性产业      专业服务：由于“分时度假”的特殊需要，它要求有饭店式的物业管理，而且需要有适宜居住者需要的旅游服务和交通服务      已形成了适应这种需求的一整套物业管理与服务      如果购买者不去居住，管理公司可以统一安排出租      “分时度假”是介于房地产产品和饭店产品之间的一种中间产品      在房屋的销售中，一个极端是房地产产品，销售者将房产的所有权和使用权一次性地销售给购买者；另一个极端是饭店产品，它将房屋的使用权切零到按天计算，居住者购买的是按天计算的使用权      “分时度假”介于两者之间，它与房地产产品相比没有那么完整，与饭店产品相比没有那么零碎，一般是将房屋使用权切割成以星期为单位销售给购买者      “产权酒店”是饭店销售方式的一个创新，已延伸到其他商品房的销售与经营      我们把上图可以再区分细一些，在从“完全产权销售”到“分时度假”销售之间出现的方式是“产权酒店”，而从“分时度假”到零租的饭店之间还出现了“点数俱乐部”      “产权酒店”所以被人作为“分时度假”的一种，是因为它不是将房产所有权和使用权都销售给购买者，而是将其分开销售；购买者虽然拥有客房的产权，但在使用上购买者只使用部分时段的使用权，一般是每年一至六周时间      购买者将其他使用时间委托酒店管理公司管理，由后者去出租经营      这些产权人得到的回报多数是通过由酒店管理公司负责交纳按揭余款来实现的，这样购买者一般只需要付出购买房屋的首付款，按揭款和物业费等就由酒店管理公司负责了      有的管理公司还承诺另外再给产权人一定的经营收益，甚至承诺每年再给固定回报      可以看出“分时度假”和“产权酒店”这两种销售方式的共同点，是适应购买者不需要去长期居住、只需要每年短期居住使用的要求，把房屋使用时间分割使用      不同点在于“产权酒店”购买者拥有房屋产权，他们购买目的主要是长线投资、减轻资金负担、财产保值增值和今后可以长期拥有与使用；“分时度假”购买者的购买目的主要是为每年短期居住使用，并有交换使用的灵活性，比每次租房要方便和便宜，也有财产保值增值的可能      由于这两种方式具有互补性，国内外都有企业把房屋进行“产权酒店”和“分时度假”的两次销售，即先把房屋或饭店房间按“产权酒店”方式卖一次，再把产权人委托出租的使用时间拿来卖“分时度假”      这样就不是完全靠出租房间收取租金，可以增加固定客源和房屋使用率      当然这时卖“分时度假”的收入主要是为“产权酒店”购买者偿还抵押贷款，经营得好公司还会有自身赢利      产权式分时度假是指酒店把每套客房分割出52份共有产权，按份销售给购买人，购买人拥有该套房子五十二分之一的产权，每年可使用一周      该酒店住宿权还可通过交换网络和该网络内的其它酒店业主进行住宿交换      因拥有客房产权自然也享有增值、转让、馈赠、继承等系列权利      2011年7月26日，卞某、张某夫妇于参加国旅公司、五洲公司组织的产品推介会      购买其“分时度假产品”，即：隔年享受7晚8天的住宿权益，期限为20年，卞某夫妇还于当日一次性交付合同全款48800元      合同签订后，卞某夫妇并未享受国旅公司、五洲公司提供的任何服务，在屡次要求五洲公司履行合同及承诺未果的情况下，2016年年3月卞某夫妇找到五洲公司，要求解除合同，但却遭到五洲公司的拒绝      直至2016年5月，五洲公司撤销了办公地点，人去楼空，二老无奈只好将两家公司诉至法院，要求解除合同并返还合同款      2016年8月，北京一中院审结了该起服务合同纠纷案，维持了一审法院解除服务合同，退还合同款的判决